Demain, jeudi, se tiendra à Kfar ‘Habad B une conférence intéressante, intitulée La première conférence immobilière ‘Habad, avec une variété de promoteurs immobiliers et d’entreprises de premier plan dans le pays. Qui sont les personnes derrière cette initiative ? Le titre n’est-il pas un peu trop ambitieux, essayer de résoudre la crise du logement de la communauté ‘Habad ? Entretien à trois avec Rav Moshé Traeger, Rav Yossef Haviv et Rav Pini Haviv – les personnes derrière l’initiative – pour initier des processus de logement abordable pour les ‘Hassidim ‘Habad.

 

Des annonces et des publicités sur la première conférence immobilière ‘Habad, qui aura lieu demain jeudi à Kfar ‘Habad B, ont récemment surgi de nulle part. Qui est à l’origine de cette initiative, certains diront un peu ambitieuse, pour tenter de résoudre le grand problème du logement de la communauté ‘Habad ?

Tout le monde sait qu’il y a une énorme crise du logement de la communauté ‘Habad et que depuis un jubilé, aucun quartier ‘Habad dédié n’a été construit dans tout le pays. D’où vient l’idée et comment tout a commencé ?

Rav Yossef Haviv, (partenaire dans l’entreprise et expert dans le domaine des prêts immobiliers) : Comme beaucoup de bonnes choses, notre histoire a également émergé de la base, du terrain. Depuis plus d’une décennie, j’accompagne des familles sur le plan économique. Certaines sont des familles très jeunes, au début de leur parcours, et d’autres ont déjà marié leurs propres enfants et tout ce qui se trouve entre les deux. Encore et encore, je rencontre des familles qui ont des capacités financières (au moins sur le papier) mais cela ne se traduit pas par l’achat d’un appartement.
Dans un cas, il s’agit d’une famille qui a de l’argent de côté mais se contente des pourcentages dérisoires qu’elle reçoit sur la conservation d’un dépôt à la banque (bien sûr, par crainte compréhensible de l’investir et de risquer de perdre cet l’argent) ; dans un autre cas, c’est un couple qui ne savait pas comment gérer l’argent du mariage (oui, même de nos jours) et en un an, une grande partie a tout simplement été gaspillée, et ainsi de suite.

Mais toutes ces familles peuvent-elles vraiment acheter un appartement ?

Rav Moshé Traeger : Je vais vous raconter une conversation que j’ai eue avec un ami qui appartient à l’une des plus grandes ‘Hassidout du pays. En parlant de tout et de rien, il m’a innocemment raconté que son jeune fils possède déjà 3 appartements, et il n’a qu’une vingtaine d’années ! Quand il a entendu de moi qu’de la communauté ‘Habad, beaucoup n’achètent pas leur propre appartement, il a été choqué. Comment est-il possible que dans une telle communauté où les couples travaillent et gagnent correctement leur vie – tous ne possèdent pas d’appartement et n’aident pas leurs enfants à en acheter un ? On peut dire que cette conversation a été l’un des catalyseurs significatifs pour la création de l’entreprise. L’entreprise est active depuis environ un an et demi et a commercialisé plus de 200 appartements pour les ‘Hassidim ‘Habad dans une variété de projets.

 


Rav Moshé Traeger à côté d’une des simulations d’un projet résidentiel intégré

Quel est votre slogan ? Économique ? Marketing ? Aider les ‘Habadniks à acheter un appartement ?

Rav Pini Haviv : Toutes les réponses sont correctes. Nous offrons un ensemble de services comprenant un expert en prêts immobiliers et une capacité de remboursement économique pour une famille souhaitant acheter un appartement, un ensemble d’avocats de notre part pour examiner les risques potentiels dans les transactions, et surtout, nous mettons à profit notre expérience et nos connaissances pour identifier des opportunités adaptées aux ‘Hassidim ‘Habad à des prix raisonnables. Je peux noter que nous avons eu des opportunités apparentes de commercialiser des projets dans de mauvais emplacements ou qui ne conviennent pas à notre clientèle ‘Habad, et même si nous aurions pu en tirer un profit économique, nous nous en sommes abstenus.

Qu’est-ce qui empêche les jeunes couples d’acheter leur propre appartement ?

Rav Pini Haviv : Il semble que ce soit la peur de faire le premier pas. Après tout, il s’agit d’une grosse transaction qui, d’une manière ou d’une autre, accompagnera le couple pendant au moins 20 ans. Et le fait est qu’il y a toujours quelque chose à craindre : dans un premier temps, on craint de ne pas avoir un revenu suffisant ou stable, puis il y a des enfants et les dépenses augmentent, plus tard il y a d’autres dépenses, et ainsi de suite.
Il est important de se rappeler que naturellement, l’immobilier augmente toujours en valeur – c’est la tendance en Israël au cours des dernières décennies. Ainsi, l’achat d’un appartement est en soi une sorte de levier économique ! On peut toujours trouver des raisons de ne pas le faire, mais notre mission est de veiller à ce qu’ils puissent le faire et aillent de l’avant pour acheter un appartement.

Rav Yossef Haviv : En tant que cabinet qui connaît de près le public ‘Habad et ses préférences, nous savons identifier les projets qui conviennent à ce public et les acquérir à un prix attractif. Avec l’aide de D.ieu, dès la première année, nous avons eu le mérite d’aider des dizaines de couples à acheter leurs propres appartements, à un prix inférieur à celui du marché.

 

Comment réussissez-vous à faire cela ?

Rav Moshé Traeger : Le grand public connaît deux étapes principales dans la commercialisation de l’immobilier. L’étape de pré-vente où les appartements sont proposés à des prix attractifs, pour ceux qui s’y prennent tôt, et l’étape principale où les appartements sont commercialisés à leur prix officiel. Il y a une autre étape, celle où le promoteur est encore avant l’étape de pré-vente (qui nécessite des garanties bancaires). Grâce à notre connaissance approfondie et positive de nombreux promoteurs et de la carte des projets, nous savons identifier les projets qui se trouvent à ce stade et y acquérir un grand nombre d’appartements avec une remise significative. Juste pour donner une idée, dans l’un des projets commercialisés l’année dernière par notre intermédiaire (et qui est toujours commercialisé au grand public au prix plein du catalogue), il y a déjà eu une augmentation de plus d’un demi-million de shekels entre notre prix et le prix actuel de l’appartement !

N’y a-t-il pas un énorme risque ?

Rav Pini Haviv : Pas du tout. L’argent est en fiducie et la transaction est totalement sûre. Notre responsabilité en tant qu’entreprise est précisément de se méfier des solutions miracles dans lesquelles de nombreuses personnes ont perdu de l’argent ou se sont retrouvées dans des situations complexes – des groupes d’achat aux investissements attrayants de toutes sortes qui ne reposent sur rien.
De plus, contrairement à une vente à prix réduit dans tout autre domaine, où le propriétaire de l’entreprise accepte de renoncer à des bénéfices comme une sorte de coût de marketing et de publicité – ici, c’est une toute autre histoire. Cette vente est un levier pour le promoteur pour faire avancer efficacement le projet à l’étape suivante. C’est littéralement un gagnant-gagnant – une action qui profite à toutes les parties !!! Bien sûr, pour mettre cela en œuvre, il faut beaucoup de travail de terrain et, avec l’aide de D.ieu, nous bénéficions de la confiance de nombreux promoteurs, comme on peut le voir également dans le nombre d’exposants à la conférence, avec l’aide de D.ieu.

Qu’en est-il des offres 15-85 que les promoteurs proposent actuellement ?

Rav Pini Haviv : C’est une arme à double tranchant. Je connais de nombreux cas où l’acheteur a acheté un appartement cher et a été tenté par une telle offre. Au final, il paie pour un appartement à un prix beaucoup plus élevé et au-delà de ses moyens. Lorsqu’on nous propose de commercialiser une telle offre, nous refusons. Avant d’examiner la faisabilité de la commercialisation d’un projet, nous effectuons un travail de terrain approfondi, à quel prix le terrain a été acheté au centre par le promoteur gagnant, quels sont ses coûts de construction réels, y compris le développement, jusqu’au prix facturé au client, et ainsi nous entrons en négociation avec le promoteur pour obtenir le meilleur prix, tout en évitant les risques inutiles.

Selon vous, que faut-il éviter dans les transactions immobilières ?

Rav Moshé Traeger : Comme dans de nombreux domaines, les offres trop attrayantes sont toujours un signal d’alarme. Par exemple, dans un projet spécifique de rénovation urbaine, des appartements ont été proposés à un prix tentant dans une zone recherchée. Une vérification avec le cabinet d’avocats qui nous accompagne en privé et est spécialisé dans le domaine de l’immobilier et les aspects juridiques a révélé de graves problèmes avec les garanties du promoteur.
Nous accompagnons personnellement les couples dans le processus d’achat avec des conseils professionnels. Plus d’une fois, nous avons recommandé d’éviter telle ou telle transaction lorsque nous avons vu qu’elle n’était pas économiquement viable. Nous ne sanctifions vraiment pas l’achat à tout prix et il y a certainement des choses qu’il faut examiner avec sept yeux.

Rav Yossef Haviv : Une autre fois, on nous a proposé des appartements à un prix qui semblait élevé. Le promoteur (qui est honnête et digne de confiance) nous a exposé toute la situation et nous a même invités à trouver un moyen de commercialiser les appartements à un prix inférieur. Après un examen approfondi, nous avons compris que le prix du terrain dans ce cas était très élevé en raison du calendrier du gain de l’appel d’offres – ce qui ne permettait en aucun cas d’obtenir un prix suffisamment attractif.

Quel conseil voudriez-vous donner aux parents qui approchent des mariages de leurs enfants ?

Rav Pini Haviv : En tant que ‘Hassidim, nous savons que les meilleurs conseils se trouvent dans les instructions sacrées du Rabbi. Tout au long des années, le Rabbi a beaucoup parlé de la question de la maison et a vraiment poussé pour que chaque ‘Hassid ait une maison – sa propre maison. À de nombreuses reprises, lorsqu’on lui a posé la question, sa réponse a été sans équivoque : acheter.
Un exemple bien connu d’une telle réponse se trouve dans Igrot Kodesh (vol. 17, p. 57) en réponse à une femme qui a posé une question sur l’achat ou la location: Je penche pour l’idée qu’elle écrit sur l’achat d’une maison et non la location, car il est dommage de payer un loyer à d’autres alors qu’avec cet argent, on peut payer l’hypothèque.
En 5749 (qui est venue après l’année de Hakhel), le Rabbi a proclamé l’année de la construction, au cours de laquelle il a appelé les institutions et aussi les particuliers et a encouragé l’achat de bâtiments, la construction de bâtiments, la pose de la première pierre pour l’expansion, etc. Il ne fait aucun doute que cette question était importante pour le Rabbi, et lorsque nous aidons une autre famille à acheter un appartement, nous remplissons certainement une mission particulièrement importante.
En regardant la carte des opportunités pour le public religieux/ultra-orthodoxe, l’offre existante d’appartements à acheter est limitée. Les ‘Habadniks accepteront-ils également d’acheter des appartements dans des tours de grande hauteur qui n’incluent pas de balcon pour la Souccah ?

Rav Pini Haviv : Excellente question. Malheureusement, et en raison de la pénurie, les ‘Habadniks font également des compromis sur des projets destinés au grand public et un appartement jusqu’au 6e étage sans ascenseur Chabbat et sans balcon pour la Souccah est également considéré comme attractif, si les considérations sont, disons, la proximité des institutions existantes dans un quartier voisin. Dans les négociations que nous menons à l’avance avec les promoteurs qui ont remporté les appels d’offres, nous réussissons dans de nombreux cas à ajouter d’autres balcons pour la Souccah et d’autres solutions adaptées. Environ 90 % des terrains appartiennent à l’État et son principal intérêt est d’intégrer le plus grand nombre possible d’unités de logement dans une zone limitée, ce qui conduit à une construction en hauteur.

Avez-vous une bonne nouvelle à grande échelle pour les ‘Hassidim ‘Habad ?

Rav Pini Haviv : Le nouveau quartier Harovah HaBeinleumi (Le Quartier International), situé à environ un kilomètre et demi à vol d’oiseau des logements de Kfar ‘Habad, est prévu pour la construction de 11 000 appartements (!). Nous y commercialisons actuellement 50 appartements dans une construction basse de jusqu’à cinq étages, un développement environnemental innovant, le tout à un prix inférieur au prix du marché dans la même zone. Certes, ce n’est pas destiné aux jeunes couples mais à ceux qui cherchent à améliorer leur logement, mais il s’agit toujours du centre du pays, à proximité des établissements d’enseignement ‘Habad à Lod et très proche de Kfar ‘Habad. Aujourd’hui, nous commercialisons 16 projets à travers le pays.

Vous commercialisez en fait des appartements dans des projets existants. Qu’en est-il de la vision de créer un nouveau quartier ‘Habad de A à Z ?

Rav Moshé Traeger : On peut toujours pleurer et on peut agir. Nous avons commencé le processus et c’est l’un des objectifs importants de la conférence sur le logement : soulever la question et la détresse de ‘Habad. À partir de là, le ciel est la limite et, avec l’aide de D.ieu, nous aurons également le mérite d’inaugurer un nouveau quartier ‘Habad…

Que demanderez-vous au ministre du Logement Goldknopf, qui participera en tant qu’invité d’honneur à la conférence sur le logement ‘Habad ?

Rav Moshé Traeger : Les limites de compétence du ministre sont claires, il ne pourra pas nous donner un quartier ‘Habad sur un plateau d’argent, tout passe aujourd’hui par des appels d’offres de l’ILA (Israel Land Authority) avec tout ce que cela implique. Cependant, d’après la connaissance du ministre et de son équipe, il a un coin chaleureux dans son cœur pour ‘Habad et il existe une variété de moyens conventionnels par lesquels le ministère du Logement peut aider.

Rav Pini Haviv conclut : Le Rabbi a parlé avec insistance et a encouragé l’achat d’appartements et de ne pas se contenter de la location. Quand ça fait mal, on crie et cela fait partie de l’objectif de la conférence sur le logement. Chaque achat supplémentaire d’appartements pour les ‘Hassidim ‘Habad dans chaque lieu et quartier est une bénédiction pour les générations.